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호시우보

(경매) 천안 1층상가 지분경매(약국)

천안시 동남구 사직동 1층 상가가 경매로 나왔다. 임차인이 약국이다. 오~~~ 보7000/월180 너무 알짜 매물이다. 자세히 보니 1/2지분물건이며, 후순위 임차인으로 신경쓸게 없다. 1/2지분으로 감정가 1.5억이니 102호의 감정가는 3억원인것으로 추정할수 있다. 그럼, 약국의 보증금7000/월세180만원을 가지고, 1층 수익률 6%(통상적)으로 가정해서 수익가치를 역산해보면 4.3억원으로 계산이 된다. 그렇다면 1.3억원 저평가인 셈.. 등기부를 보니, 축협에서 빌린돈이 1억원 + 채권자에게 빌린돈 3.6억 = 4.6억원 수익가치 4.3억원이 얼토당토 하지 않는 금액임을 뒷받침해준다고 보여진다. 1/2지분경매다보니 공유자우선매수권이 있어, 실컷 조사하고 입찰하고 낙찰받아도 공유자가 낙찰자금액으로 ..
경매 2020. 7. 16. 22:06
(경매) 용인 수지구 죽전동 1층 상가

그냥 결과먼저 보겠다. 1차에 10명이 입찰하여 124% 넘긴 3억4777만원에 낙찰되었다. 허걱~~ 만약, 현재 임차인과 그대로 재계약을 한다고 가정하면, 수익률 : 120x12 / (3억4777ㅡ1500) = 4.32% 1층 상가 수익률치고는 조금 낮지 않나 싶다. 그래도 좋은 물건임에는 틀림없는거 같다. 근처 본 치킨가게(J)와 인근 가게(K)가 해당 상권을 장악한거 같다. 수요 배후지도 적당히 좋다. 로드뷰를 통해 해당 상가의 업종이 어떻게 변했는지도 보자
경매 2020. 7. 16. 11:01
(경매공부용) 벽체없는 구분상가

벽체없는 구분상가 와 지분경매+위반건축물 여러가지 합쳐진 경매물건을 검색해 보았다. 경매지의 매각물건- 토지건물 일괄매각 이라고 나오나, 매각물건명세서에는 1/2 지분 물건이다. 조심해야겠다. 실수할수 있겠다. 이 물건은 벽체가 없으나, 법원에서 친절하게도 벽체의 원상복구 가능성에 대한 언급을 해주었다. 경매인들을 배려해준 거 같다. 이 물건이 어떻게 진행되는지 지켜보도록 하자.
경매 2020. 7. 15. 13:40
칸없는 구분상가 대출가능여부(대법원 판례)

대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정 [부동산임의경매] [공2010상,703] 판시사항 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차에서 매수한 매수인의 소유권 취득 여부(소극) 결정요지 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 ..
부동산 이론 2020. 7. 14. 13:24
(임장) 오산시 궐동 원룸(고시원)

오산 궐동은 고시원과 원룸건물 밀집지역이다. 건물모양이 거의다 비슷하고, 건물내부 배치도 거의 비슷하기까지 하다. 재밌는것은, 이지역 건물들은 어떤 성 씨의 가족들이 가지고 있고, 그들은 1년의 몇달은 미국 하와이(?)에서 보낸다고 한다.(믿거나 말거나) 낮에는 거리를 다니는 사람을 보기 힘들지만, 밤이 되면 퇴근한 직장인과 학생들로 사람들이 많다. 특히, 상가간판을 보면 중국인 대상으로 하는 음식점이 많다는걸 알수있다. 위성지도에서도 보이듯이, 단독주택부지를 만들어 놓았다. 어떻게 변할지 지켜보자. 층수는 7~8층정도이고, 1층은 주차장이고,층당 방은 대략 6개 정도였던걸로 기억한다. 요즘은 공실이 좀 생겼나 보다. 부쩍 이런 문구가 눈에 뜨인다. 그리고, 이동네 특징은 건물관리를 특정 부동산중개인에게..
임장 2020. 7. 13. 20:40
(임장)수원 영통구 매탄동 아파트형공장

위치: 수원시 영통구 매탄동 409-6번지 벤처프라자 용도: 공장, 지하1층/지상5층 , 연면적 1646.19m2 , 건물내부 화물용 엘리베이터 1대, 승용 엘리베이터 1대 어떻게 생긴 건물인가 보자 건축물대장을 보자 1층 전체를 사용하는 면적이 대략 60평 정도이다. 층마다 업체가 한층씩 사용중이다. 대략 이정도 면적이 되어야 제조업종(반도체장비 관련업종)이 입주하기 좋은가 보다. 구분칸막이를 해서 한층에 두개의 업체가 사용하지는 않는다. 별건 없지만, 업체구경을 해보자. 삼성전자 가까이 분양중인 스마트윙 지식산업센터 분양조건을 알아 봤다 9층 평당 분양가가 730만원대라 인근 지식산업센터(평당 900만원)보다는 저렴한 편이긴 하다. 지식산업센터를 분양받아 임대를 하기위해선, 우선 사업자등록을 만들어야..
임장 2020. 7. 13. 17:58
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